El impacto de la construcción de vivienda

La construcción de vivienda ha servido desde la Segunda Guerra Mundial como un indicador de la salud de la economía. Se estima que, por cada trabajo directo en el sector de la economía, se afectan entre cuatro y ocho trabajos de manera indirecta.

En México la construcción de vivienda nueva parece que alcanzó en 2015 su máximo histórico cuando se construyeron poco más de 300 mil unidades nuevas. Es preocupante cuando el indicador del año 2022, está a más de un 50% por debajo de este nivel. Si además incluimos la tendencia que trae el sector desde 2015 con tasas negativas de crecimiento. En 2023, el sector difícilmente se recuperará ya que la inflación ha empujado las tasas de interés a niveles no vistos en 15 años, esto provocará el encarecimiento de los créditos para vivienda, lo que dificultará aún más la recuperación en el sector. 

Por otra parte, el precio de dólar que está en sus niveles más bajos desde noviembre de 2015, debería de significar una reducción importante en el precio de los insumos que se cotizan como “comodities” en los mercados internacionales. En este caso se encuentra el acero y el cemento.

En el caso de México es un buen momento para que las empresas del sector consigan contratos para la adquisición de estas materias primas y se puedan proteger con futuros financieros. En algún momento los ahorros se pueden transferir a los consumidores para fomentar el mercado de vivienda. Es importante que se entienda que estos precios no necesariamente llegan a toda la cadena productiva de manera inmediata.

Por otra parte, el financiamiento también debe vigilarse de manera cercana ya que la inflación va a presionar las tasas de los créditos hipotecarios. Podemos encontrarnos en 2023 y 2024 con muchas viviendas, pero pocos compradores.

En el caso de las viviendas de alto ingreso, el problema vendría más por el tipo de cambio que las ha encarecido de manera importante. En el caso de la vivienda de nivel medio y popular este sería el momento para que los bancos y el gobierno se planteen cómo mantener a través de programas de apoyo a la vivienda la dinámica de este mercado.

El mercado de vivienda en México tiene otro gran reto, es cumplir con la sustentabilidad que aconseja según la ONU el desarrollo de vivienda vertical que impactó en menor grado el medio ambiente. Hasta 2020, en México sólo el 26.15% de la vivienda formal pertenecía al sector de vivienda vertical.

En el caso de las tres zonas urbanas más importantes del país, la sustentabilidad es negativa. Según el Índice de Ciudades Sostenibles (ICS) entre 2015 y 2020, Guadalajara bajó su puntaje de 39.4 a 35.2 puntos; Monterrey bajó de 7.6 a 2.3 unidades y Ciudad de México de 44.1 a 43.6. Este indicador se basa en los objetivos de desarrollo de la ONU, que mide algunas variables como las acciones para terminar con la pobreza, el acceso a la salud, educación de calidad, igualdad de género, entre otros. El rubro en el que el sector inmobiliario puede intervenir es el acceso a energías no contaminantes, acción por el clima y la infraestructura.

Los desarrolladores pueden mejorar la percepción de México como un buen lugar para vivir con viviendas verticales, con viviendas que usen energías renovables como los paneles solares y los calentadores solares y, con viviendas que tengan la infraestructura de apoyo para que los habitantes puedan llevar a cabo una vida más saludable.

Además, existen herramientas como la certificación LEED (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental), que es un estándar reconocido mundialmente para proyectos de construcción ecológica. Se utiliza para evaluar la sostenibilidad de un proyecto y reconocer sus beneficios ambientales, económicos y sociales.

Los efectos climáticos como altas temperaturas de calor, lluvias torrenciales que desbordan ríos y ocasionan víctimas mortales, hacen repensar a las generaciones actuales sobre las características de los espacios, tanto donde habitan como donde realizan sus vacaciones.

El trabajo conjunto entre autoridades de los tres órdenes de gobierno, sociedad y empresarios es fundamental para desarrollar construcciones con materiales residuales, un ejemplo es el sargablocks.